【住宅ローン】固定金利・変動金利どのタイプ？金利ごとの特徴や適正な返済金額の決め方を解説

注文住宅を建てる際、ほとんどの方が利用する住宅ローン。住宅ローンを組む場合、金利や期間など選択することも多く迷ってしまいますよね。

今回はそれぞれの金利タイプの特徴や、どんな方にどの金利が適しているか、ローン金額の設定の仕方についてお話します。どのタイプの金利が自分に向いているか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの金利タイプは３つ

住宅ローンの金利タイプは、「全期間固定金利タイプ」・「変動金利タイプ」・「固定金利期間選択タイプ」の3つがあります。タイプ別のメリット・デメリットや、どういった人に向いているかを解説していきます。

全期間固定金利タイプ

「全期間固定金利タイプ」とは、借入時から完済まで金利が変わらないタイプです。代表的なものとして、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による住宅ローン「フラット３５」が挙げられます。

【メリット】

• 完済時まで金利が上昇するリスクがない。
• 借入時から返済総額が分かるため長期の資金計画が立てやすい。

【デメリット】

• 他のタイプと比べて金利が高い。
• 借入時よりも低金利になった場合借り換えの検討が必要。

変動金利タイプ

「変動金利タイプ」とは、金融情勢の変化にともない、金利が定期的に見直しとなるタイプです。半年ごとに金利が見直されますが、毎月の返済額の見直しは5年に一度で、変更後の返済額は元の金額の1.25倍までと定められています。翌月から急激に返済額が上がる！といったことはありませんが、金利動向を注視しておく必要があります。

【メリット】

• 3つのタイプの中で最も金利が低い

【デメリット】

• 金利上昇のリスクがある。
• 毎月の返済額や総返済額が確定しない。
• 未払い利息が発生するリスクがある。

固定金利期間選択タイプ

「固定金利期間選択タイプ」とは、借り入れ時から一定期間の金利を固定させることができるタイプです。2年・3年・5年・10年・15年といった期間から選ぶことができ、固定金利期間は優遇金利が適用される商品がほとんどです。変動金利に近い、低い金利で一定期間固定させることができます。固定金利期間の終了後は自動的に変動金利タイプに切り替わる、もしくは終了時に「固定金利期間選択タイプ」か「変動金利タイプ」を選択することができます。

【メリット】

• 固定期間を自由に選べる。
• 一定期間返済額が固定されるので、当面の返済計画が立てやすい。
• 全期間固定タイプよりも低金利。

【デメリット】

• 固定期間終了後、変動金利にした場合、「5年ルール」「1.25倍ルール」は適用されない。
• 固定期間終了後借り換えをする場合、手数料や手間が発生する。
• 長期的な返済計画が立てにくい。

最近は、低金利が続いているので、全期間固定タイプでも、他の金利タイプと大きな金利差無しで借入することができます。これを金利を固定するチャンスととらえ、全期間固定タイプを選択する方もいらっしゃいます。

全体を見ると、おおよそですが

• 変動金利タイプ：70％
• 固定金利期間選択タイプ：17％
• 全期間固定金利タイプ：13％

といった具合で金利タイプが選択されています。

出典元：国土交通省　「令和３年度民間住宅ローンの実態に関する調査」

しかし、昨年12月に、日本銀行が長期金利の変動幅を「±0.25％」程度から「±0.50％」程度に拡大すると発表しました。これを受けて今年1月に住宅ローンの固定金利は上昇しました。

住宅ローンの短期金利（変動金利）は、長期金利（固定金利）に比べて将来の景気の影響を受けにくく、原則は日銀の金融政策で決まる金利です。そのため現在のところ、住宅ローンの変動金利も低水準のままです。日銀も現在の金融緩和政策を継続する意向を示しています。

ただし、固定金利が上昇した事実があるので、いずれ変動金利も上昇する可能性があります。これから住宅ローンを組む方も、現在借入がある方もしっかりと金利動向を注視していく時期にきていると感じます。住宅ローンを選ぶ際には、それぞれのタイプのメリットデメリットを理解したうえで、住宅会社や金融機関、ファイナンシャルプランナーなどに相談をし、ご自身に合った借入方法を慎重に検討しましょう。

【無理なく返せる金額は？】住宅ローンの金額設定の仕方

家づくりを進めていくと、夢が膨らみ、予算も膨らんでしまいがちですが、建てた後に返済で苦労する・・・といったことの無いようにしなくてはいけません。ご自身の無理なく返していける金額をしっかり把握して返済計画を立てる必要があります。

住宅ローン返済金額を設定する際のポイント3つ

住宅ローンの借入額・返済額を決める際に押さえるべきポイントは、以下の3つです。

住宅ローンを金融機関がいくらまで貸してくれるかは、ローンを組む方の年収によって決まってきます。一般には年収の7倍が借入最高額の目安です。これが「借入限度額」です。

しかし、借入限度額は無理なく返済を続けていくことができる金額ではありません。いっぱいいっぱいまで借りてしまい、月々の返済のために、旅行や外食を控えたり、無理な節約をしなければならなかったりしては、せっかくの家づくりに後悔が残ってしまいます。住宅ローンの金額設定はあくまで「返せる金額」から算出することをおすすめします。

返せる金額の目安を調べよう

無理なく返せる金額の設定方法として、分かりやすいのが「現在の家賃＋新築のための月々の貯蓄」です。こちらを目安の設定とし、新築後に新たに必要になる支出を考慮にいれて金額を設定すると良いでしょう。

【新たな支出として考慮するとよいもの】

• 固定資産税や都市計画税などの各種税金
• 将来的なリフォームなどのメンテナンスコスト
• お子さんの教育費
• 老後のための貯蓄

そして、「返済負担率」から「返せる金額」がいくらかを算出してみましょう。返済負担率とは、年収に対する住宅ローン年間返済額の割合です。返済負担率は、「月々の返済額×12か月÷年収」で出すことができ、一般的に無理なく返せる返済負担率は20～25％とされています。

この内容であれば、一般には無理なく返済していけるであろう金額設定となっています。現状の支出、貯蓄状況や返済負担率を目安にしながら、月々の返済金額を設定してくださいね。

先日、Twitterで大人気の住宅ローンアナリスト「モゲチェック」のモゲ澤先生をお呼びしてインスタライブを開催しました。住宅ローンの金額設定について、とても分かりやすく解説していただいたので、本記事と合わせてぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローン事前審査は早めが◎

ここまでお話してきた、借入可能額や返済負担率はあくまで一般的な数値です。各金融機関のホームページなどでも確認することができます。具体的にお家づくりをすすめていくならば、住宅ローンの事前審査を早めに行うことをおすすめします。

事前審査は仮の土地、仮の間取りでも提出可能なので、早めに行い、予算の全体像の把握と資金調達の目処をたてておくことをおすすめします。予算をしっかり固めておけば、お住まいづくりでやりたいことの優先順位をつけてすすめられるので、打合せも着実に進んでいくと思います。家づくりでは住宅ローンを含めた資金計画が重要だと思うので、ご家族でしっかり話し合い情報収集をしながら固めていってくださいね。

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